Zwangsversteigerung Immobilien

By | 20. Juli 2015

Zwangsversteigerung ImmobilienFür Laien ist der Immobilienmarkt oft ein Dschungel voller Überraschungen, der auf den ersten Blick nur schwer zu durchschauen ist. Viele streben nach einigen Immobilien-Besichtigungen und Preisverhandlungen oft den Erwerb über eine Zwangsversteigerung an. Denn bei Zwangsversteigerungen werden Immobilien oft unter dem aktuellen Wert verkauft so das hier mitunter viel Geld gespart werden kann. Jedoch sind beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung einige grundlegende Dinge zu beachten.

Zwangsversteigerung Haus Ablauf und Finanzierung

Am Anfang steht die gesicherte Finanzierung der Immobilie im Vordergrund. Eine solide Einkommens- und Ausgabenrechnung verschafft hier einen schnellen Überblick über die finanziellen Möglichkeiten.

Wie zum Beispiel welches Budget steht monatlich zur Tilgung des Kredites zu Verfügung und wie Hoch darf der Kaufpreis der Immobilie maximal ausfallen. Der Finanzierungsspielraum gibt somit erste Eckdaten für die Finanzierung der Immobilie. Der Richtwert des Kaufpreises ist ausschlaggebend für die monatliche Rate. Auch die Dauer des festgeschriebenen Zinssatzes muss beim Finanzierungskonzept berücksichtigt werden.

Die richtige Vorbereitung, wie Mängel sowie verdeckte Kosten sind für den Laien oft ein Labyrinth ohne Ausweg. Deshalb lohnt und empfiehlt sich für jeden der kein Immobilien-Fachmann ist die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen.

Dieser verfügt über ein fundiertes Fachwissen und kann den realen Wert der Immobile bestens einschätzen. Zudem gibt er präzise Angaben über eventuell bestehende Mängel der Immobilie und die damit verbunden Mehrkosten um diese zu beseitigen. Klar arbeitet ein Sachverständiger nicht umsonst, doch sollte man diese mehr Ausgaben in kauf nehmen. Denn eine Fehlinvestition oder das Ersteigern einer Immobilie über den aktuellen Verkehrswert ärgert nicht nur, sondern kann unter Umständen für den Käufer der Immobilie in einem finanziellen Desaster enden.

Zwangsversteigerung Ablauf

Immobilien Zwangsversteigerungen finden immer öffentlich im örtlichen Amtsgericht statt, in dessen Zuständigkeit die Immobilie fällt. Die Versteigerung ist öffentlich und somit hat jeder die Möglichkeit an der Zwangsversteigerung teilzunehmen. Die Immobilie sollte natürlich vorab, im besten Fall mit einem Immobiliensachverständigen, besichtigt werden.

Auch eine Einsicht im Grundbuch kann und sollte sicherheitshalber erfolgen. Auch hier ist es für Laien sinnvoll einen Sachverständigen mitzunehmen. Denn dieser kann nach Einblick in das Grundbuch der Immobilie genaue Angaben über eventuell belastet und/oder bestehen Rechte gegenüber Dritten machen und seinen Kaufinteressenten Klarheit über die Gegebenheiten schaffen.

Vor Beginn der Versteigerung weist der Rechtspfleger auf den von ihm festgelegten Marktwert und die Besonderheiten der Immobilie hin wie:

  • Baulasten – Wohnungsbindung durch Mieter
  • eventuell bestehender Denkmalschutz der Immobilie

Das Mindestgebot der zu versteigernden Immobile wird durch ein Verkehrswertgutachten festgelegt.

Wichtige Details sind in den Versteigerungsbedingungen enthalten. Hier wird unter anderem auch bekannt gegeben ob der Käufer, die unter Umständen noch vorhandenen Schulden der Immobile übernehmen muss.

Das Bieterverfahren dauert beim Ersttermin ca. 30 Minuten und geht wie bei jeder Versteigerung an den Höchstbietenden. Dieses Gebot wird im Nachhinein von einem Immobiliengutachter überprüft und muss bei mindestens 70% des Immobilienwertes liegen. Denn durch einen Einspruch können die oder der Gläubiger verhindern, die Immobilie unter 70% des Wertes zu verkaufen.

Zwangsversteigerung und der Erwerb unter dem Verkehrswert

Erhält beim Ersttermin der Immobilienversteigerung niemand den Zuschlag, wird ein zweiter Termin für eine erneute Versteigerung festgelegt.
Bei diesem Zweit-Termin der Immobilie geht der Zuschlag an den Meistbietenden ohne Einschränkung und Berücksichtigung des vom Immobiliengutachter festgelegten Preises.

Höchstbietender bei einer Immobilienversteigerung
Sofern sie den Zuschlag erhalten haben, gehen die Eigentumsrechte an sie über. Mit einer sogenannten Verkündung ist der Beschluss rechtskräftig. Die vollstreckbare Ausfertigung erwirkt gegen den Schuldner bzw. dem alten Hausbesitzer einen Räumungstitel. Insofern dieser noch in der erworbenen Immobilie wohnt.

Eine sofortige Zwangsräumung der Immobilie ist nicht möglich und muss durch einen gesonderten Räumungstitel beantragt werden. Der vollständig zu zahlende Betrag muss zum Termin der Erlösverteilung, auf das Konto der Gerichtskasse überwiesen werden. Nach Bezahlung der noch fälligen Grunderwerbssteuer wird eine Änderung im Grundbuch auf Ihren Namen vorgenommen.

Aktuelle Zwangsversteigerung-Termine sowie Objekte ( Häuser, Grundstücke und andere Immobilien, teilweise mit Bild)  für alle Bundesländer und Städte finden Sie über das vom Justizministerium eingerichtete Amtsgericht Zwangsversteigerungsportal.